Как определить место под открытие бизнеса

Шаг 1. Сформулировать требования к помещению

Сначала сформируйте требования к характеристикам площадки, которые важны для вашего бизнеса. Специфика отрасли определяет, какая площадь вам нужна, в каком районе, критична ли проходимость, что должно быть внутри и вокруг помещения. 

Для торговых точек (особенно продуктовых), аптек, парикмахерских, мелкого бытового сервиса важна проходимость. У таких предприятий небольшая зона обслуживания — например, для районных супермаркетов средним считается радиус всего в 400–450 метров вокруг магазина. При поиске площадки важно учитывать, достаточно ли потенциальных покупателей вокруг, насколько удобно им дойти пешком, соответствует ли их покупательская способность планируемому уровню цен. В общепите и торговле продуктами (включая алкоголь, табак) нужно также учитывать санитарные требования и другие нормативные ограничения. Например, если вы открываете бар, поблизости не должно быть детских учреждений, а внутри помещение должно соответствовать СанПиН.

Бизнес, который чаще работает по записи, ориентируется не только на потребителей, живущих или работающих в зоне пешей доступности. К хорошему стоматологу или парикмахеру клиент легко приедет из другого района, поэтому пешая проходимость не так важна, как хорошая инфраструктура — общественный транспорт, парковки, удобный подъезд. 

Требования к площадке не всегда привязаны к удобству покупателя — многие компании не взаимодействуют с конечным потребителем напрямую. Например, для промышленных или оптовых предприятий критичны размеры помещения с окружающей инфраструктурой: парковка, близость транспортных узлов, возможность организовать зону для грузовиков. Если офис нужен только для сотрудников или проведения переговоров, стоит ориентироваться на имидж, который вы хотите создать для партнеров.

Шаг 2. Решить, покупка или аренда

Выбор между арендой и приобретением помещения зависит от бизнес-стратегии, финансирования, долгосрочных планов. 

Аренда — более простой и дешёвый, а также менее рискованный вариант. Если что-то пойдёт не так, понадобится помещение просторнее или подвернётся лучший вариант, съёмную площадку можно поменять в любой момент. Еще, как правило, большинство административных вопросов решает собственник: нанимает охрану, организует обслуживание здания, его ремонт, огораживает парковку. Правда, арендованное помещение вы никогда не контролируете полностью. Например, на здание могут наложить арест, о котором вы узнаете, только когда к вам приедут приставы. Или собственник установит режим обслуживания, из-за которого ваши клиенты не всегда смогут попасть в торговую точку или выйти из неё.

При покупке недвижимости приходится сразу нести более ощутимые расходы, но в перспективе это может быть выгодным. Вам не нужно будет платить аренду, вы сможете использовать помещение как залоговый актив (например, для кредита на развитие бизнеса). Помещение можно будет оформить так, как нужно для вашего бизнеса, не спрашивая разрешения на перепланировку или ремонт.

Шаг 3. Выбрать район

Выбирать его надо по тем критериям, которые вы сформулировали на первом шаге. Вот самые универсальные параметры.

1. Тип локации. Центр или окраина, деловой район или спальный, исторический или современный.

2. Демографический состав. Если бизнес ориентирован на местное население, стоит заранее выяснить, сколько жителей в интересующей вас зоне и какие они: семьи с детьми или студенты, больше работающих или пенсионеров, каков процент мужчин и женщин.

3. Конкурентная среда. Есть ли в районе конкуренты — прямые или косвенные, сколько их, насколько успешно работают похожие предприятия. 

4. Близость целевой аудитории. Для одних компаний важно, чтобы потенциальные покупатели имели возможность дойти до торговой точки пешком, для других достаточно удобной инфраструктуры. Но в любом случае важно заранее понимать, откуда к вам будут приходить клиенты, устроит ли их выбранный район.

5. Покупательская способность. Уровень цен и имидж локации должны примерно соответствовать финансовым возможностям покупателей вокруг, а также среднему уровню предприятий вокруг. Большой разрыв (в любую сторону) может отпугнуть клиентов: одинаково рискованно открывать элитный салон красоты в «рабочем» районе и парикмахерскую эконом-класса среди элитных новостроек. Диссонанс будет отпугивать потенциальных клиентов.

6. Близость объектов-магнитов. Это предприятия, локации или магазины, притягивающие клиентов, которые относятся к вашей ЦА. Например, фитнес-центр может быть таким магнитом для магазина правильного питания или спортивной одежды.

7. Стоимость аренды. Как правило, предприниматели ориентируются на верхний порог своих возможностей. Если он заметно ниже среднего ценника на коммерческие помещения в зоне, возможно, стоит поискать другой район.

Шаг 4. Подобрать варианты помещений

Оценивать только одно помещение (даже если оно нашлось само) — большая ошибка. Плюсы и минусы локации видны гораздо лучше на фоне другой коммерческой недвижимости. Поэтому лучше выбрать несколько вариантов. Вот пути поиска помещения для бизнес-объекта:

1. Обратиться в профильное агентство. Риэлторы по коммерческой недвижимости имеют доступ к предложениям, еще не опубликованным в свободном доступе. Кроме того, они могут отфильтровать заведомо неподходящие объекты, проверить юридическую чистоту помещений и сэкономить вам время на общении с собственниками.

2. Использовать специализированные онлайн-сервисы, в них есть удобные фильтры для поиска. Вы можете выбрать тип бизнеса, например, ресторан или салон, и получить список помещений подходящего формата.

3. Просмотреть доски объявлений. Там может быть меньше вариантов, чем на специализированных сервисах, но есть большой шанс найти выгодное предложение напрямую от арендодателя или собственника, без посредников.

4. Участвовать в аукционах города и арендовать помещение напрямую от государства. Для этого придется выполнить требования организатора торгов, но если вы выиграете, цена аренды или покупки будет существенно ниже рыночной

5. Воспользоваться специальными сервисами для поддержки малого и среднего бизнеса. На таких сайтах обычно собраны предложения из разных источников.

Шаг 5. Сравнить найденные локации и выбрать лучшую

Когда у вас уже есть несколько подходящих помещений, их нужно сравнить между собой. По некоторым параметрам (например, стоимости аренды) выбрать вариант просто, но общий потенциал локации зависит от разных факторов. Кроме очевидных (площадь, нормативные ограничения, техническое оснащение), есть масса параметров местоположения, которые можно оценить, только обработав огромный массив данных. Демографические и финансовые характеристики местного населения, средний чек в аналогичных точках, плотность конкурентов, маршруты представителей целевой аудитории — это и многое другое определяет, насколько успешным может стать каждый коммерческий объект. А при поисках площадки эти параметры нужно оценить для нескольких объектов.

Провести полноценный анализ нужного количества информации и без риска ошибки из-за человеческого фактора помогут инструменты Big Data. Например, GEO.Platforma — сервис для самостоятельной работы с геоаналитикой. Platforma получает агрегированные данные о поведении миллионов потребителей от своих партнёров — телекоммуникационных, финансовых и других крупных компаний. Машинный алгоритм приводит огромный массив данных к единому формату, анализирует их и визуализирует в формате карты с тепловыми слоями. Вы можете самостоятельно задать параметры таких слоёв или выбрать среди готовых сочетаний для разных бизнес-отраслей. 

С GEO.Platforma вы можете сравнить, какое из помещений более удачно расположено, какова конкурентная среда вокруг объектов, удобно ли к локации добираться вашей целевой аудитории. Тепловые слои позволяют наглядно сравнивать объекты сразу по нескольких важным параметрам.